分譲アパートなどで主流となっている区分所有権、SHMSRS（Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun）を購入する際に発生する税金・手数料について、支払者、計算方法、注意点ごとに整理します。
1. 不動産購入時にかかる主な諸費用
物件の種類、売主の属性、取引地域、契約条件によって異なりますが、購入時に想定される主な税金・手数料は以下のとおりです。
不動産取得税（BPHTB）
税率
5％
計算方法
取引価格またはNJOP評価額のいずれか高い金額から、NJOPTKP非課税額を控除した金額に対して課税されます。
支払者
買主
地方税に該当します。NJOP評価額やNJOPTKP非課税額は、DKIジャカルタなど各地域の条例や年度によって異なります。
付加価値税（PPN）
税率
原則11％
主な対象
売主がデベロッパーまたはPPNの課税対象となる法人オーナーの場合
支払者
買主
物件価格に含まれて表示される場合もあります。
物件価格に含まれて表示される場合もあります。
デベロッパーから新築物件を購入する場合に課税されるのが一般的です。時期や物件条件によって、政府負担制度や減税措置が適用される場合があります。
奢侈品販売税（PPnBM）
税率
物件価格、専有面積、物件区分などにより異なります。
主な対象
一定の価格や専有面積基準を超える高級アパートメント、豪邸など
支払者
買主
すべての不動産に適用される税金ではありません。高額物件を購入する場合は、売主やデベロッパーへ適用の有無を確認する必要があります。
公証人・PPAT手数料
相場
取引価格の1％前後
負担方法
買主負担、または売主と買主で分担するケースがあります。
主な業務
AJB売買証書の作成、本人確認、納税確認、権利移転手続きなど
売買価格の0.5％ずつを売主と買主が負担する場合もありますが、契約条件やPPAT事務所によって異なります。
登記移転費用（Balik Nama）
費用
物件、面積、地域、申請内容により異なります。
支払者
買主
主な内容
名義変更、権利証への買主名義の記載、関連する行政手続き
PPAT手数料に含まれている場合もあります。見積書を確認し、別途請求となるか事前に確認すると安心です。
印紙税（Bea Materai）
税額
書類1通につきRp10,000
支払者
買主・売主
主な対象
契約書、委任状、声明書などの重要書類
必要となる印紙の枚数は、作成する契約書や関連書類の数によって異なります。
仲介手数料
相場
取引価格の3～5％程度
支払者
買主・売主のいずれか、または双方
確認事項
物件価格、販売方法、仲介契約、仲介会社によって異なります。
物件価格に含まれている場合や、売主が全額負担する場合もあります。申し込み前に金額と支払時期を確認することが重要です。
固定資産税（PBB）
税率目安
NJOP評価額から非課税枠を控除した金額に対して、0.1～0.3％程度
購入年度
売主負担または買主負担を契約前に取り決めます。
購入後
原則として年1回、物件オーナーが負担します。
購入前にPBBの未納がないか確認し、当該年度分をどちらが負担するのかAJBや売買条件に明記しておくと安心です。取引年度までは、売主負担が一般的です。
2. 各費用の補足説明
不動産取得税（BPHTB）
計算式は、取引価格とNJOP評価額のうち高い方からNJOPTKP非課税額を差し引き、その金額に5％を乗じます。NJOPTKPは地域や年度ごとに定められているため、購入時に対象地域の税務窓口またはPPATへ最新の金額を確認することをおすすめします。
付加価値税（PPN）
開発業者やPKP登録法人から新築分譲アパートを購入する場合、原則としてPPNが課税されます。ただし、時期や物件価格などの条件によって、PPN DTPなどの政府負担制度が適用される場合があります。中古物件の個人間売買では、一般的に新築物件と同じ取り扱いにはなりません。
公証人・PPAT費用
AJB（売買証書）の作成や権利移転登記の申請を行うPPATへの手数料です。取引価格の1％前後が目安として提示されることがありますが、取引内容、公証人事務所、必要書類、手続きの複雑さによって異なります。
印紙税（Bea Materai）
契約書、委任状、声明書などの必要書類に使用します。必要となる書類の枚数に応じて、Rp10,000の印紙を用意します。
3. 物件価格Rp3,000,000,000の計算例
以下は、物件価格Rp3,000,000,000の分譲アパートを購入する場合の簡易的な計算例です。
不動産取得税（BPHTB）
Rp142,500,000
（Rp3,000,000,000－NJOPTKP Rp150,000,000と仮定）×5％
付加価値税（PPN）
Rp330,000,000
物件価格Rp3,000,000,000×11％として計算した場合です。PPNの課税対象となる取引に限ります。
公証人・PPAT手数料
Rp30,000,000
手数料や諸費用の合計を、取引価格の1％と仮定した場合です。売主と買主の負担割合は契約条件によって異なります。
仲介手数料
Rp150,000,000
取引価格の5％を買主が負担すると仮定した場合です。実際の手数料率や負担者は仲介契約によって異なります。
上記4項目の合計例
Rp652,500,000
物件価格の約21.75％に相当します。ただし、PPNや仲介手数料が発生しない取引では、実際の負担額は大きく下がります。
計算例についての注意点
NJOP評価額、NJOPTKP非課税額、PPAT報酬、PPNの適用条件、仲介手数料などは、地域、物件、売主、契約内容、取引時期によって異なります。上記はあくまで参考例としてご覧ください。実際の取引では、PPATや税務専門家へ最新情報をご確認ください。
本記事は、更新日時点における一般的な情報をもとに作成しています。税率、税制優遇、非課税額、行政上の取り扱いなどは変更される場合があります。実際の購入にあたっては、対象物件を管轄するPPAT、税務専門家、関係機関などへ個別にご確認ください。
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