インドネシアで不動産を購入する前に
知っておきたい基本ポイント
知っておきたい基本ポイント
インドネシアで不動産購入を検討されている方の中には、「日本と同じように進めて大丈夫なのか？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
実際には、インドネシアの不動産取引は日本とは大きく異なり、権利形態、税務、契約手続き、名義変更などにおいて注意すべきポイントが数多く存在します。
デザートアイランドでは、日系法人・個人のお客様に対して、ジャカルタおよびバリ島における不動産売買をサポートしています。
本記事では、インドネシアにおける不動産購入の流れを、実務ベースで整理してご紹介します。
BUYING PROCESS
インドネシア不動産購入の流れ
01
現地の視察
物件だけでなく、周辺環境、道路アクセス、建物管理状況なども事前に確認します。引渡し後に問題が発覚しないよう、購入前の確認が重要です。
02
不動産の調査
所有者、土地・建物の権利、用途、許認可、未払い費用、建物状態などを確認します。必要に応じてノタリス・PPATや専門家と連携します。
03
覚書・基本合意（MOU等）
売買価格、支払方法、引渡時期、デューデリジェンス条件などを整理します。案件によってはこのステップを省略する場合もあります。
※頭金・予約金の金額や支払時期は取引ごとに異なります。
04
ノタリス・PPATによる権利調査
BPN（国土庁）で土地証書の確認を行い、権利者、担保設定、差押え等の状況を確認します。必要に応じて境界や関係書類についても確認します。
Pengecekan Sertipikat（証書確認）
05
PPJB等の売買契約
必要に応じてPPJB（Perjanjian Pengikatan Jual Beli）等を締結し、売買条件や今後の手続きを明文化します。
※PPJBを利用するか、支払割合をどう設定するかは案件によって異なります。
06
07
残代金の支払い
契約内容に従い、頭金等を差し引いた残代金を支払います。最終譲渡証書への署名と同時またはその前後に行われるケースがあります。
08
正式な権利移転証書への署名
一般的な土地・建物取引ではAJB（Akta Jual Beli）等、対象となる権利や取引形態に応じた正式な証書を作成します。
※法人が関係する取引や権利形態によっては、AJB以外の証書が利用されるケースがあります。
09
BPNへの権利移転・名義変更申請
必要書類をBPNへ提出し、正式な権利移転・名義変更を申請します。処理期間は権利状況、物件所在地、BPNの処理状況等によって異なります。
重要
インドネシアの不動産取引では、物件ごとに権利関係、売主・買主の属性、税務処理、必要証書、名義変更手続き等が異なる場合があります。実際の取引では、ノタリス・PPAT、弁護士、税務専門家等へ個別に確認することをおすすめします。
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