日本人が買える権利は不動産の使用権
インドネシアでは、不動産の「所有権」はインドネシア国民とインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められていて、外国人には認められていません。
外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合「使用権」に限られ、インドネシアの居住許可証(KITAS/KITAP)を持っていることが必須となります。
権利種類の制限のほか、取得できる使用権の価格についても規制が存在します。
＊2024年2月1日追記
一定の条件を満たす事により外国人の不動産購入が可能となりました。
現在 日本語での記事を作成中です。(購入方法、税金、銀行ローンetc)
Guidelines on Foreigner’s Property Ownership In Indonesia
英語・インドネシア語版のガイドライン
「使用権」とは
土地を特定の目的の為に利用する権利です。不動産を絶対的に所有する権利とは異なり、使用権には有効期限があります。使用権を取得すると、政府もしくはインドネシア国民所有の土地を利用し、その上に建物を建て、使用することができます。この権利の有効期限は、最長で25年、延長は20年可能です。
取得した使用権は第三者への譲渡や担保権の設定、相続が可能です。使用権には有効期限があり、リースホールドの一種になります。
外国人に対する不動産価格規制について
権利種類の制限のほか、以下のように各地域により外国人が取得できる不動産の最低金額規制があります。
ジャカルタ特別州
戸建：100億ルピア（約8,000万円）以上
マンション（アパートメント）：30憶ルピア（約2,400万円）以上
バリ島
戸建：50億ルピア（4,000万円）
バンテン州
戸建：50億ルピア（4,000万円）以上
マンション：20億ルピア（約1,600万円）以上
西ジャワ州
戸建：50億ルピア（4,000万円）以上
マンション：10億ルピア（約800万円）以上
実質的に、インドネシアでは外国人による不動産購入は実質的に高級住宅に限定されていると言えます。
日本人が個人名義で使用権の取得を検討する際の注意点
外国人が個人名義でインドネシア国内の不動産使用権を取得した場合、インドネシアに在住し続けている場合のみ、権利を有効期限まで持ち続けることが可能です。
しかし、インドネシアに居住することがなくなった場合は、その不動産の使用権を1年以内に譲渡しなければならない決まりになっているので注意が必要です。また取得を検討している不動産使用権の残存期間にも注意しましょう。
またインドネシア人の名義を借り、インドネシアの不動産へ投資をした日本人が、売買代金を支払ったのちに裏切られ、泣き寝入りにあったというケースを耳にすることもあります。当然ですが、不動産権利はしっかり法律に則った取得方法をとるようにしましょう。
弊社代表は実際に個人・法人の両方からインドネシアで不動産投資を行なっており、自らの経験を踏まえてアドバイスしております。
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開発・施工・管理全て日系企業です。
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