2024年8月時点での情報です。
インドネシアで日本人が買える不動産の権利は？
インドネシアでは、不動産の「所有権(Hak Milik)」はインドネシア国民とインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められていて、外国人には認められていません。
外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合「使用権(Hak Pakai)」「区分所有権(SHMRS)」の２つに限られます。
従来はKITAS/KITAP(滞在許可)ホルダーのみに限定されていましたが、非居住者の外国人も購入可能となりました。 = 法律上は購入可能ですが、税務上の問題があり、現状KITAS/KITAP(滞在許可)ホルダーのみに販売可能です。
＊2024年9月時点
権利種類の制限のほか、取得できる使用権の価格についても規制が存在します。
↪︎Guidelines on Foreigner’s Property Ownership In Indonesia
英語・インドネシア語版のガイドライン
弊社のお客様へは、日本語版のガイドラインを配布しております。
「使用権(Hak Pakai)」とは
土地を特定の目的の為に利用する権利です。
外国人が一軒家を購入する際は、使用権となります。
不動産を絶対的に所有する権利とは異なり、使用権には有効期限があります。使用権を取得すると、政府もしくはインドネシア国民所有の土地を利用し、その上に建物を建て、使用することができます。この権利の有効期限は、最大80年で最初に30年、その後20年、30年と延長が可能です。
取得した使用権は第三者への譲渡や担保権の設定、相続が可能です。使用権には有効期限があり、リースホールドの一種になります。
「区分所有権(SHMSRS)」とは
SHMSRS = Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
オフィスビルディングや集合住宅（マンション）内の個々のユニットに対して与えられる所有権で、共用部分については共同で所有する権利も含まれます。
インドネシア国民および条件を満たす外国人が取得可能。
この権利の有効期限は、最大80年で最初に30年、その後20年、30年と延長が可能です。
また国有地上に建設された建物に対しては、HGB上の場合50年間、HPL上の場合は80年の権利を取得できる。
「必要要件」
インドネシアで事業、就業、投資を行っており、パスポートとビザ又は滞在許可(KITAS/KITAP)を保有している者。
外国人に対する不動産価格規制について
権利種類の制限のほか、以下のように各地域により外国人が取得できる不動産の最低金額規制があります。
ジャカルタ特別州
戸建：100億ルピア（約8,000万円）以上
マンション（アパートメント）：30憶ルピア（約2,400万円）以上
バリ島
戸建：50億ルピア（4,000万円）
バンテン州
戸建：50億ルピア（4,000万円）以上
マンション：20億ルピア（約1,600万円）以上
西ジャワ州
戸建：50億ルピア（4,000万円）以上
マンション：10億ルピア（約800万円）以上
実質的に、インドネシアでは外国人による不動産購入は実質的に高級住宅に限定されていると言えます。
日本人が個人名義で不動産の取得を検討する際の注意点
外国人が個人名義でインドネシア国内の不動産使用権や区分所有権の取得を検討した場合、特に非居住者(滞在許可を持たない）は注意が必要です。
滞在許可を保有していない外国人に対しての銀行口座の開設、納税方法などがクリアになっていない部分が多数ございます。
また不動産の権利の移転手続きを行う、ノタリス(行政書士）も外国人の不動産保有に関する知識が十分でないことが多いです。
＊外国人個人で不動産を購入しいてるケースが非常に稀なため、経験のあるノタリス(行政書士）、不動産業者が非常に少ない。
またインドネシア人の名義を借り、インドネシアの不動産へ投資をした日本人が、売買代金を支払ったのちに裏切られ、泣き寝入りにあったというケースを耳にすることもあります。当然ですが、不動産権利はしっかり法律に則った取得方法をとるようにしましょう。
弊社代表は実際に個人・法人の両方からインドネシアで不動産投資を行なっており、自らの経験を踏まえてアドバイスしております。
外国人も購入できる「BRANZ MEGA KUNINGAN」
開発・施工・管理全て日系企業です。
HPL上に建設されている『Senayan City Residence』
