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インドネシアで日本人が買える不動産の権利は？

インドネシアでは、不動産の「所有権（Hak Milik）」はインドネシア国民およびインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められており、外国人には認められていません。

外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合、主に「使用権（Hak Pakai）」または「区分所有権（SHMSRS）」が検討対象となります。

実務上の注意点
従来はKITAS/KITAP（滞在許可）ホルダーのみに限定されていましたが、現在は非居住者の外国人も購入可能となりました。
ただし、法律上は購入可能とされる一方、税務・実務上の問題があり、現状ではKITAS/KITAP（滞在許可）ホルダーを前提に販売されるケースが一般的です。＊詳しくはお問い合わせください。

権利種類の制限に加え、外国人が取得できる不動産価格についても地域ごとに最低価格規制があります。

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英語・インドネシア語版のガイドラインに加え、弊社のお客様へは「日本語版のガイドライン」と「外国人の不動産購入手引き」を配布しております。

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「使用権（Hak Pakai）」とは

土地を特定の目的のために利用する権利です。

外国人が一軒家を購入する際は、使用権となります。不動産を絶対的に所有する権利とは異なり、使用権には有効期限があります。使用権を取得すると、政府またはインドネシア国民が所有する土地を利用し、その上に建物を建て、使用することができます。

取得した使用権は、第三者への譲渡、担保権の設定、相続が可能です。使用権には有効期限があるため、リースホールドの一種と考えることもできます。

使用権で取得した不動産を第三者へ売却する場合は、所有権、建設権へアップグレードできることになっています。

「区分所有権（SHMSRS）」とは

SHMSRS = Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

区分所有のオフィスビルやアパートメント（マンション）内の個々のユニットに対して与えられる所有権で、共用部分について共同で所有する権利も含まれます。

インドネシア国民および条件を満たす外国人が取得可能で、2026年以降では多くの外国人投資家は区分所有権を取得する事が増えてきています。

この権利の有効期限は最大80年で、最初に30年、その後20年、30年と延長が可能です。

また、国有地上に建設された建物については、HGB上の場合50年間、HPL上の場合は80年の権利を取得できるとされています。

必要要件

外国人による住宅取得について、現行制度では法令に沿った入管書類を保有していることが要件とされています。

入管書類について
手続きでは、ビザ、パスポート、滞在許可（KITAS / KITAP等）などが確認対象となります。

法律上、KITAS / KITAPだけに限定されているわけではありませんが、銀行口座、納税、登記、ノタリス・PPATの実務対応などを含め、滞在許可を持たない外国人の購入については事前確認が重要です。

外国人に対する不動産価格規制について

権利種類の制限に加えて、外国人が取得できる住宅については地域ごとに最低価格が設定されています。
以下は、Keputusan Menteri ATR/BPN No.1241/SK-HK.02/IX/2022に基づく主な地域の最低価格です。

※上記は外国人による住宅・居住用不動産取得に関する最低価格です。物件の権利形態、用途、買主の資格等によって実際の取得可否は異なるため、売買前にNotaris／PPATおよびBPNへの確認をおすすめします。

法令原文PDFを見る

ATR/BPN関連規則を見る

日本人が個人名義で不動産取得を検討する際の注意点

外国人が個人名義でインドネシア国内の不動産使用権や区分所有権の取得を検討する場合、特に非居住者、つまり滞在許可を持たない方は注意が必要です。

滞在許可を保有していない外国人に対しての銀行口座開設、納税方法など、実務上クリアになっていない部分が多数あります。

また、不動産の権利移転手続きを行うノタリス（公証人・PPAT）についても、外国人の不動産保有に関する実務経験が十分でないケースがあります。

実務上の注意
外国人個人で不動産を購入しているケースは非常に少ないため、経験のあるノタリス、不動産業者に相談することが重要です。
また、多くの不動産業者は、PPJB（仮売買証書）で永久に保有する前提の不動産に対して「外国人も保有可能」と案内するケースがあります。

特にバリ島では、インドネシア人の名義を借りて不動産投資を行った日本人が、購入代金を支払った後にトラブルとなるケースがあります。

売却時の金銭、書類関係のトラブルが発生し、泣き寝入りに近い状態で弊社へ相談が入るケースも多数ございます。
当然ですが、不動産権利は法律に則った適切な方法で取得することが重要です。

バリ島 Beachwalk Residence

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FAQ

外国人のインドネシア不動産購入
よくある質問

Q.日本人はインドネシアで土地を所有できますか？

外国人個人は、Hak Milik（所有権）を取得することはできません。
一方、外国人向けに認められたHak Pakai（使用権)、SHMSRS(区分所有権)など、物件や条件に応じて取得を検討できる権利があります。

Q.日本人でもマンション・アパートを購入できますか？

はい。外国人についても、法令上の条件を満たすマンション・アパートの住戸について取得を検討できます。ただし、土地の権利、物件価格、用途、入管書類などの条件があるため、すべての物件を自由に購入できるわけではありません。

Q.KITASがなくても不動産を購入できますか？

KITASだけが唯一の判断基準ではありません。現行制度では、外国人による住宅取得には法令に沿った入管書類が必要とされており、手続きによってはビザ、パスポート、滞在許可等の確認が必要になります。実際に購入できるかは、物件・権利形態・登記方法を含めて個別に確認する必要があります。

Q.バリ島のVillaを日本人名義で購入できますか？

日本人個人がHak Milikの土地を自分名義で取得することはできません。
一方、住宅としてHak Pakai等を利用する方法や、事業としてVillaを運営する場合にはPMA法人を利用する方法などが考えられます。Villaは住宅利用なのか宿泊・賃貸事業なのかによって、土地権利だけでなくゾーニングや事業許可も確認する必要があります。
また、いわゆるLeasehold（リースホールド）は土地・Villaそのものを所有する仕組みではなく、土地所有者との契約に基づいて一定期間利用・賃借する方法です。

Q.インドネシア人の名義を借りる方法は安全ですか？

おすすめしていません。外国人が実質的に所有する目的でインドネシア人名義を利用する、いわゆる「名義借り（Nominee）」は、法的な所有権や契約の有効性をめぐる大きなリスクがあります。
特にHak Milikを外国人へ直接・間接的に移転する行為は法律上認められていないため、正規の権利形態を利用することが重要です。

Q.個人名義と法人(PMA)名義ではどちらがいいですか？

購入目的によって異なります。ご自身の居住用であれば外国人個人によるHak Pakai等が選択肢となる一方、賃貸事業・Villa運営・開発・事業用不動産ではPMA法人による取得を検討するケースがあります。法人の場合もHGB等の権利、事業ライセンス、KBLI、ゾーニング、税務などを確認する必要があるため、目的から逆算してストラクチャーを決めることが重要です。

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法令について
外国人による不動産取得は、土地の権利、物件用途、所在地、価格、入管書類、法人形態などによって条件が異なります。主な関連法令として、インドネシア土地基本法（UUPA / UU No.5 Tahun 1960）、PP No.18 Tahun 2021、Permen ATR/BPN No.18 Tahun 2021等があります。実際の購入時には、最新法令および対象物件の権利関係を個別にご確認ください。