インドネシア不動産の権利関係｜所有権・使用権・建設権をわかりやすく解説

インドネシアの不動産事情　売買　

インドネシア不動産の
権利関係をわかりやすく整理

所有権・使用権・建設権・区分所有権など
不動産購入前に知っておきたい基本知識

インドネシアにおいては、外国人が個人名義で土地の所有権（Hak Milik）を取得することは認められていません。

一方で、一定の条件を満たす場合には、外国人個人でも使用権、区分所有権等の権利形態により不動産を利用・保有することが可能とされています。

本記事では、インドネシアの主要な不動産権利の種類について、法的観点から整理して解説いたします。

※不動産の取得可否や権利の取扱いは、物件の権利形態、土地の状態、買主の属性、実務運用などによって異なる場合があります。実際の売買前にはNotaris／PPAT、BPN等への確認をおすすめします。

QUICK GUIDE

まず知っておきたい6つの権利

Hak Milik　所有権

Hak Pakai　使用権

Hak Guna Bangunan　建設権

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun　区分所有権

Hak Guna Usaha　事業権

Hak Sewa　借地権

インドネシア不動産の権利関係

RIGHT 01

Hak Milik（所有権）

Hak Milikとは、土地を完全に所有する権利であり、インドネシア法上最も強い権利形態と位置付けられています。

当該権利は相続および第三者への譲渡が可能であり、制限の少ない権利です。

ただし、Hak Milikを取得できる主体はインドネシア国籍を有する個人に限定されています。＊インドネシア人が所有する法人であってもHak Milikを保有はできません。

また、保有者が外国籍へ変更した場合には、1年以内に当該権利を処分する義務があり、これに違反した場合、当該土地は国家に帰属するものとされています。

RIGHT 02

Hak Pakai（使用権）

Hak Pakaiは、国有地または私有地を一定期間使用することができる権利であり、外国人個人でも取得可能な代表的な権利形態です。

国有地に設定される場合、原則として最長25年の期間が認められ、さらに20年の延長が可能とされています。

一方、個人所有地に設定される場合は、最長25年で延長が認められないケースが一般的です。

一般的には使われていない権利です。購入前に使用権を扱ったことがあるノタリスを探しましょう。

⚠️ バリ島では話しを聞く事が多い、長期賃貸のリースホールドと勘違いしている方が多い。

RIGHT 03

Hak Guna Bangunan（建設権）

Hak Guna Bangunan（HGB）は、土地の上に建物を建設し、その建物を所有する権利です。
インドネシアにおける不動産開発・投資において、最も実務的に利用されている権利形態の一つです。存続期間は原則30年であり、その後20年および30年の延長が認められています。

取得主体は、インドネシア国籍者またはインドネシア法に基づき設立された法人（外資法人を含む）に限定されます。
また、HGBは金融機関からの借入における担保として利用可能である点も特徴です。

RIGHT 04

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
（区分所有権）

アパートメント(マンション）やオフィスビルにおける各ユニットに対して付与される所有権であり、共用部分については共有持分として扱われます。

一定の条件を満たす外国人についても取得が可能とされており、存続期間は最大80年（30年＋20年＋30年）とされています。

BRANZ Mega Kuningan

外国人へ販売中のブランズメガクニンガン / BRANZ Mega Kuningan

RIGHT 05

Hak Guna Usaha（事業権）

Hak Guna Usaha（HGU）は、農業・畜産・漁業等の事業目的で国有地を利用する権利です。

取得主体は、インドネシア国籍者またはインドネシア法人に限定され、存続期間は個人の場合25年、法人の場合35年とされています。

適切な管理が行われている場合には、さらに25年の延長が認められます。

RIGHT 06

Hak Sewa（借地権）

Hak Sewaは、土地所有者との契約に基づき、土地を賃借する権利です。

建物を建設した場合、土地は地主、建物は借主に帰属する構造となります。

外国人個人や外国企業であっても取得可能であり、契約条件（期間・賃料等）は当事者間の合意に基づき決定されます。

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