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インドネシアで日本人が買える不動産の権利は？
インドネシアでは、不動産の「所有権（Hak Milik）」はインドネシア国民およびインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められており、外国人には認められていません。
外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合、主に「使用権（Hak Pakai）」または「区分所有権（SHMSRS）」が検討対象となります。
しかし法律上は購入可能とされる一方、税務・実務上の問題があり、現状ではKITAS/KITAP（滞在許可）ホルダーを前提に販売されるケースが一般的です。
＊詳しくはお問合せください。
権利種類の制限に加え、外国人が取得できる不動産価格についても地域ごとに最低価格規制があります。
(外国人向け不動産所有ルールガイド)英語・インドネシア語版のガイドラインに加え、弊社のお客様へは「日本語版のガイドライン」と「外国人の不動産購入手引き」を配布しております。
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↪︎ インドネシアでの不動産権利関係について
🏠 「使用権（Hak Pakai）」とは
土地を特定の目的のために利用する権利です。
外国人が一軒家を購入する際は、使用権となります。
不動産を絶対的に所有する権利とは異なり、使用権には有効期限があります。使用権を取得すると、政府またはインドネシア国民が所有する土地を利用し、その上に建物を建て、使用することができます。
最初に30年、その後20年、30年と延長が可能
取得した使用権は、第三者への譲渡、担保権の設定、相続が可能です。使用権には有効期限があるため、リースホールドの一種と考えることもできます。
使用権で取得した不動産を第三者へ売却する場合は、所有権、建設権へアップグレードできることになっています。
🏢 「区分所有権（SHMSRS）」とは
SHMSRS = Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
区分所有のオフィスビルやアパートメント（マンション）内の個々のユニットに対して与えられる所有権で、共用部分について共同で所有する権利も含まれます。
インドネシア国民および条件を満たす外国人が取得可能で、2026年以降では多くの外国人投資家は区分所有権を取得する事が増えてきています。
この権利の有効期限は最大80年で、最初に30年、その後20年、30年と延長が可能です。
また、国有地上に建設された建物については、HGB上の場合50年間、HPL上の場合は80年の権利を取得できるとされています。
📌 必要要件
インドネシアで事業・就業・投資を行っており、
KITAS / KITAP（滞在許可）およびパスポートを保有している方が対象となります。
⚠️ インドネシア非居住者でも購入は可能ですが、制約やリスクが多いため事前確認が重要です。非居住者=KITAS/KITAPを保有していない。
📊 外国人に対する不動産価格規制について
権利種類の制限のほか、各地域により外国人が取得できる不動産の最低金額規制があります。
| 地域 | 戸建 | マンション・アパートメント |
|---|---|---|
| ジャカルタ特別州 | 100億ルピア以上 約1億円 |
30億ルピア以上 約3,000万円 |
| バリ島 | 50億ルピア以上 約5,000万円 |
確認が必要 |
| バンテン州 | 50億ルピア以上 約5,000万円 |
20億ルピア以上 約2,000万円 |
| 西ジャワ州 | 50億ルピア以上 約5,000万円 |
10億ルピア以上 約1,000万円 |
実質的に、インドネシアでは外国人による不動産購入は高級住宅に限定されていると言えます。
日本人が個人名義で不動産取得を検討する際の注意点
外国人が個人名義でインドネシア国内の不動産使用権や区分所有権の取得を検討する場合、特に非居住者、つまり滞在許可を持たない方は注意が必要です。
滞在許可を保有していない外国人に対しての銀行口座開設、納税方法など、実務上クリアになっていない部分が多数あります。
また、不動産の権利移転手続きを行うノタリス（公証人・PPAT）についても、外国人の不動産保有に関する実務経験が十分でないケースがあります。
⚠️ 多くの不動産業者は、PPJB(仮売買証書)で永久に保有をする前提での不動産に対して「外国人も保有可能！」と勧めてくる事が多いです。
また、特にバリ島ではインドネシア人の名義を借りて不動産投資を行った日本人が、購入代金を支払った後にトラブル、売却時の金銭、書類関係のトラブルが多発しており、泣き寝入りに近い状態で弊社へ相談が入るケースが多数ございます。
当然ですが、不動産権利は法律に則った適切な方法で取得することが重要です。
バリ島 Beachwalk Residence
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デザートアイランドの強み
🏢 代表自らインドネシアで不動産投資
代表自身が、インドネシアにおいて法人・個人の両面から不動産投資を行っており、実体験に基づいたアドバイスが可能です。
🇯🇵 日本国内でも不動産投資を実践
日本国内の不動産投資経験も踏まえ、日本とインドネシアの違いを比較しながら、投資判断をサポートします。
📍 ジャカルタ・バリ島の2拠点体制
首都ジャカルタとリゾート地バリ島の両方に対応。
都市型投資からリゾート投資まで幅広くご相談いただけます。
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日本人駐在員・日系法人向けの賃貸、売買、投資用不動産の仲介において、豊富な実績を有しています。
HPL上に建設されている
「Senayan City Residence」
スナヤンシティ レジデンス