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⚠️ 本記事は2026年4月にアップデートしています。
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インドネシアで日本人が買える不動産の権利は？

インドネシアでは、不動産の「所有権（Hak Milik）」はインドネシア国民およびインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められており、外国人には認められていません。
外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合、主に「使用権（Hak Pakai）」または「区分所有権（SHMSRS）」が検討対象となります。

権利種類の制限に加え、外国人が取得できる不動産価格についても地域ごとに最低価格規制があります。

英語・インドネシア語版のガイドラインに加え、弊社のお客様へは「日本語版のガイドライン」と「外国人の不動産購入手引き」を配布しております。

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土地を特定の目的のために利用する権利です。
外国人が一軒家を購入する際は、使用権となります。不動産を絶対的に所有する権利とは異なり、使用権には有効期限があります。使用権を取得すると、政府またはインドネシア国民が所有する土地を利用し、その上に建物を建て、使用することができます。

取得した使用権は、第三者への譲渡、担保権の設定、相続が可能です。使用権には有効期限があるため、リースホールドの一種と考えることもできます。

使用権で取得した不動産を第三者へ売却する場合は、所有権、建設権へアップグレードできることになっています。

SHMSRS = Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun区分所有のオフィスビルやアパートメント（マンション）内の個々のユニットに対して与えられる所有権で、共用部分について共同で所有する権利も含まれます。

インドネシア国民および条件を満たす外国人が取得可能で、2026年以降では多くの外国人投資家は区分所有権を取得する事が増えてきています。

この権利の有効期限は最大80年で、最初に30年、その後20年、30年と延長が可能です。

また、国有地上に建設された建物については、HGB上の場合50年間、HPL上の場合は80年の権利を取得できるとされています。

インドネシアで事業・就業・投資を行っており、KITAS / KITAP（滞在許可）および納税番号を保有している方が対象となります。
インドネシア非居住者でも購入は可能ですが、制約やリスクが多いため事前確認が重要です。

権利種類の制限のほか、各地域により外国人が取得できる不動産の最低金額規制があります。

実質的に、インドネシアでは外国人による不動産購入は高級住宅に限定されていると言えます。

外国人が個人名義でインドネシア国内の不動産使用権や区分所有権の取得を検討する場合、特に非居住者、つまり滞在許可を持たない方は注意が必要です。

滞在許可を保有していない外国人に対しての銀行口座開設、納税方法など、実務上クリアになっていない部分が多数あります。

また、不動産の権利移転手続きを行うノタリス（公証人・PPAT）についても、外国人の不動産保有に関する実務経験が十分でないケースがあります。

特にバリ島では、インドネシア人の名義を借りて不動産投資を行った日本人が、購入代金を支払った後にトラブルとなるケースがあります。

売却時の金銭、書類関係のトラブルが発生し、泣き寝入りに近い状態で弊社へ相談が入るケースも多数ございます。
当然ですが、不動産権利は法律に則った適切な方法で取得することが重要です。

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