日本法人がインドネシアで
不動産を取得する条件
建設権・使用権・現地法人設立・投資計画の基本整理
インドネシアで法人として不動産投資・開発・事業用不動産の取得を検討する場合、
取得できる権利の種類、現地法人の有無、駐在事務所の有無によって選択肢が変わります。
投資家がまず押さえるべきポイント
- 一般法人は土地の「所有権」を取得できない
- 外国法人が検討できる主な権利は「建設権」と「使用権」「区分所有権」
- 現地法人がある場合は「建設権」「使用権」「区分所有権」を検討可能
- 駐在事務所のみの場合は「使用権」のみ検討可能
- 建設権は法人が取得できる権利の中で、実務上もっとも強い権利に近い
- 権利の残存期間・延長可否・名義変更可否の確認が重要
外国法人が取得できるのは
「建設権」と「使用権」、「区分所有権」
インドネシアでは、不動産の「所有権」の取得はインドネシア国民とインドネシア政府が許可した特定法人に限られています。
国内資本企業、外国資本企業に関わらず、一般の法人には認められていません。
インドネシアで法人が不動産の権利取得を検討する場合、
検討できる不動産の権利は「建設権」、「使用権」「区分所有権」になります。
「建設権」について
建設権とは、土地の上に建物を建設し、建物を所有する権利です。
建設権の有効期限は、最長で30年、延長は20年⇨30年と可能です。
日本を含む海外から進出している不動産デベロッパー等はこの権利を取得し、現地でアパートメント、オフィス、工場などを建設しています。
取得した建設権は第三者への譲渡、担保権の設定も可能です。
権利の簡易比較
| 項目 | 建設権 | 使用権 |
|---|---|---|
| 主な対象 | 現地法人による開発・取得 | 現地法人・駐在事務所等 |
| 実務上の位置づけ | 法人が取得できる中で強い権利 | 利用目的に応じた権利 |
| 注意点 | 残存期間・延長可否の確認 | 用途・契約条件の確認 |
現地法人か？駐在事務所か？で異なる取得可能な権利
日本法人がインドネシア国内の不動産権利を取得する際、
既にインドネシア現地法人を設立しているか、それとも駐在事務所の設立のみであるかで、取得を検討できる権利が異なります。
「建設権」「使用権」「区分所有権」を検討することが可能です。
「使用権」のみ検討できます。
どちらも取得することができません。
最低限、インドネシア国内に駐在事務所を設立することが必要になります。
「建設権」と「使用権」どちらを購入するか？
インドネシア現地法人を設立している場合、「建設権」と「使用権」のどちらも取得することが可能です。
インドネシアでは法人が土地の所有権を取得することができないため、
法人が取得できる最も強い権利である「建設権」は、
インドネシアでは「所有権」に近い権利として扱われています。
売買する際は更新可能とはいえ、権利の残存期間の確認を必ず行いましょう。
補足：現地法人を設立するための投資計画
インドネシアにおいて、最も期間の長いリースホールドである「建設権」を取得するには、
現地法人を設立することが必須条件です。
インドネシアにおいて現地法人を設立するには、100億ルピア（約9千万円）のインドネシア国内への投資計画
（資本金は最低25億ルピア）を当局へ提出することが必要です。
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