デザートアイランド

インドネシアのREIT
「DIRE」とは？

仕組み・投資方法・メリット・リスク・代表事例を
日本人投資家向けに分かりやすく解説

インドネシアにも、日本のJ-REITに近い不動産投資の仕組みがあります。

インドネシアではDIRE（Dana Investasi Real Estat）と呼ばれ、投資家から集めた資金を、不動産、不動産関連資産、現金・現金同等物などへ投資する仕組みです。

不動産を直接購入する方法とは異なり、商業施設・ホテル・オフィスなどの大型不動産へ間接的に投資できることが大きな特徴です。

DIREは、一般投資家などから資金を集め、主に収益を生み出す不動産や不動産関連資産へ投資するための仕組みです。

運用には、資産運用会社（Manajer Investasi）、カストディアン銀行（Bank Kustodian）などが関与し、インドネシア金融サービス庁OJK（Otoritas Jasa Keuangan）の規制対象となります。

実物不動産を自分で所有・管理するのではなく、投資商品を通じて不動産から生じる収益へアクセスする点は、日本のJ-REITと似ています。

● 不動産価格・賃料の変動
保有不動産の価格や賃料が下落すると運用成績に影響します。

● 空室・テナントリスク
商業施設やオフィスではテナント退去や稼働率低下が収益へ影響します。

● 流動性
日本のJ-REITと比べ、商品数や取引量が限定的な場合があります。

● 金利・資金調達
金利上昇は不動産評価や資金調達コストに影響する可能性があります。

● 為替・税務
日本人投資家の場合、IDR・SGD・JPYなどの為替変動や居住国の税務も確認が必要です。

INDONESIA DIRE

DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia

Ciptadana Asset Managementが運用するDIREの一例。不動産・商業施設などを投資対象とする商品として運用されています。

INDONESIA DIRE

DIRE Simas Plaza Indonesia

2019年にインドネシア証券取引所へ上場したDIRE。Plaza Indonesia Shopping Center、The Plaza Office Tower、Grand Hyatt Jakartaなどに関連する不動産ポートフォリオへの投資で知られています。

OVERSEAS LISTED REIT

インドネシア不動産へ投資する海外上場REIT

インドネシア国内のDIREとは別に、シンガポール市場などには、インドネシアの商業施設・病院・ヘルスケア施設などを投資対象に含むREITがあります。代表例として、Lippo Malls Indonesia Retail TrustやFirst REITなどがあります。

※「インドネシア国内のDIRE」と「海外市場に上場し、インドネシア資産へ投資するREIT」は別の仕組みとして整理して考える必要があります。

✓ 投資対象となる不動産

✓ 稼働率・テナント構成・賃料収入

✓ 運用会社・Property Manager

✓ 分配方針・運用コスト

✓ 上場・非上場、売却時の流動性

✓ 日本・インドネシア双方の税務

DIREは、インドネシアの不動産へ現物を直接購入せずに投資できる選択肢のひとつです。

一方、日本のJ-REITと比較すると市場規模や商品の選択肢、流動性などに違いがあります。

投資を検討する場合は、「REITだから安全」と考えるのではなく、実際に何の不動産へ投資しているのか、運用会社、収益構造、出口、税務まで確認することが重要です。

インドネシア不動産投資・証券化について

実物不動産だけではなく、DIRE・不動産証券化なども含め、
投資方法を比較して検討することが重要です。

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