デザートアイランド

サブリースとは、不動産会社などが物件オーナーから建物や住戸を借り上げ、その物件を第三者へ転貸する仕組みです。

物件オーナー
↓ 賃貸
サブリース会社
↓ 転貸
入居者

日本では、空室リスクや家賃滞納リスクを抑え、入居者募集・賃料回収・管理業務などをまとめて任せられる仕組みとして利用されています。

日本ではこうした問題を背景に、2020年にいわゆる「サブリース新法」が施行され、勧誘・広告・契約前説明などについて規制が設けられています。

日本との大きな違いが税務です。

インドネシアでは、土地・建物の賃貸から得る所得について、PPh Final Pasal 4 ayat (2)が課され、税率は原則として総賃料の10%です。

例えばサブリース会社が、

・入居者から受け取る賃料：Rp 1,000
・オーナーへ支払う借上げ賃料：Rp 800
・賃料差額：Rp 200

日本の法人による通常の事業所得課税では、一般に収益から必要経費を控除した所得を基礎として法人税等を計算します。

しかしインドネシアの土地・建物賃貸に対するPPh Finalでは、Rp 1,000 − Rp 800＝Rp 200を基準にするのではなく、賃料収入Rp 1,000そのものが課税ベースになります。

例えば、オーナーがサブリース会社へRp 100で貸し、サブリース会社が入居者へRp 120で転貸するとします。

つまり、2つの賃貸取引を合わせると、経済全体ではRp22相当のPPh Finalが発生し得ることになります。

サブリース会社の賃料差額は、Rp 120 − Rp 100＝Rp 20です。

単純化すれば、Rp 20の賃料差額に対してRp 12ものPPh Final負担が発生する構造となります。

厳密には同じ所得に二度課税する「二重課税」ではありません。二つの別々の賃貸取引について、それぞれPPh Finalが発生するという点がポイントです。

住宅やアパートの場合、別の方法として、オーナーが入居者へ直接賃貸し、管理会社は管理業務だけを受託するProperty Management型があります。

オーナー ⇄ 入居者
賃貸契約＋管理会社

管理会社は、

・入居者募集
・契約管理
・賃料回収代行
・修繕対応
・入居者対応

などを行い、物件を借り上げるのではなく、Management Feeを受け取ります。

この場合、土地・建物の賃貸は基本的にオーナー → 入居者の一段階です。

なお、管理報酬は賃料とは別のサービス対価として整理され、取引条件に応じてPPh Pasal 23等を検討することになります。

ホテルや一部のサービスアパートメントでは、さらに別の考え方があります。

一般的なHotel Management Agreementでは、ホテルオーナーがホテル資産・事業を保有し、専門のホテルオペレーターへ運営を委託する構造を取ります。

オペレーターは、

・ホテル運営
・予約・販売
・Revenue Management
・人員管理
・ブランド・マーケティング

などを受託し、Management Fee / Incentive Feeを受け取ります。

PP No.34 Tahun 2017では、宿泊サービスおよびその付随サービスによる収入は、土地・建物賃貸に対するPPh Final 4(2)の対象から除外されています。

つまり、ホテルの客室料金は、単純に「部屋を貸している賃料」とは税務上の整理が異なります。

PPh Final 4(2)の対象外＝無税
という意味ではありません。

ホテル事業には法人所得税や地方税など、別の税務が関係します。また、サービスアパートメントについても、名称だけでホテル扱いになるわけではなく、実際の事業内容、許認可、契約関係によって判断する必要があります。

通常の一棟ホテルでは、一つのホテルオーナーが資産を保有し、ホテルオペレーターへ運営を委託する形があります。

一方、コンドホテルでは、各客室を別々の投資家が所有し、そのユニットを運営会社へ提供するケースがあります。

インドネシア国税局(DJP)が紹介しているコンドホテルの事例では、投資家に支払われるGuaranteed YieldやProfit Sharingについて、実質的には投資家から運営会社へのユニット賃貸であるとして、PPh Final 10%の対象になるとの整理が示されています。

「Profit Sharingと書けば賃貸ではなくなる」わけではありません。
税務上は、契約書の名称よりも実際の取引内容を見る必要があります。

DJPの同事例では、コンドホテル運営会社がホテルオペレーターへ支払うManagement Feeについては、管理サービスとしてPPh Pasal 23 2%が適用される例も示されています。

インドネシアでサブリース事業を検討するとき、「どうすればPPh Final 10%を払わずに済むか」から考えるのは適切ではありません。

重要なのは、そもそも事業を「賃貸」「管理」「宿泊運営」のどの形で行うのかを最初に設計することです。

日本型のオーナー → サブリース会社 → 入居者という構造では、二つの賃貸取引それぞれについてPPh Final 4(2)が発生する可能性があります。

というように、所有・賃貸・運営を分けて設計する方法もあります。

ただし、契約書の名称だけをManagement AgreementやProfit Sharingへ変更しても、実態が賃貸であれば賃貸として扱われる可能性があります。

そのため、インドネシアで不動産運用事業を始める際には、契約形態・収益の帰属・KBLI・許認可・PPh・地方税・Management Feeまで含めて、税務・法務専門家と事前に確認することが重要です。

本記事は一般的な情報提供を目的として作成しています。税法、運用、許認可、契約形態等は案件ごとに異なり、また変更される可能性があります。実際にサブリース、Property Management、Hotel Management等の事業を行う際は、インドネシアの税務・法務専門家および関係機関へ個別にご確認ください。